전세 사기 맞기 위한 임대인 사고 이력 조회

 

 

 

 

소중한 내 보증금, 한순간에 사라질 수도 있다는 생각에 전세 계약이 두려우신가요? 최근 몇 년간 전세 사기 피해가 심각해지면서 많은 분들이 불안해하고 있습니다. 하지만 전세 사기는 충분히 예방할 수 있습니다! 오늘은 임차인으로서 스스로를 지키는 가장 효과적인 방법 중 하나인 **임대인 및 임차인의 '사고 이력 조회'**를 포함하여 전세 사기를 막는 다양한 방법을 자세히 알려드릴게요. 꼼꼼히 확인하고 안전한 전세 계약을 맺어 보증금을 지켜냅시다!

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1. 임대인 정보, 꼼꼼히 확인하세요!

전세 사기의 상당수는 임대인의 신뢰도 부족에서 시작됩니다. 계약 전 임대인의 정보를 투명하게 확인하는 것이 가장 중요해요.

등기부등본 열람은 필수 중의 필수!

등기부등본은 해당 주택의 '이력서'와 같습니다. 계약 전, 그리고 잔금을 치르기 직전까지 최소 2번 이상 열람하여 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 갑구 (소유권에 관한 사항): 소유주가 누구인지, 공동명의는 아닌지, 가압류, 가처분, 압류 등 소유권에 문제가 될 만한 사항은 없는지 확인합니다. 계약서상의 임대인과 등기부등본상 소유주가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
• 을구 (소유권 외 권리에 관한 사항): 근저당, 전세권 등 해당 주택을 담보로 잡힌 채무가 있는지 확인합니다. **가장 중요한 부분 중 하나!** 주택 시세 대비 근저당 금액(보통 대출 원금의 120~130%로 설정)이 너무 높으면 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 보통 선순위 채무(대출+선순위 보증금)와 내 전세 보증금의 합이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전하다고 봅니다.

확인 방법: 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)에서 누구나 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있습니다 (수수료 발생).

임대인 납세증명서 확인 (국세, 지방세 완납증명서)

임대인이 세금을 체납하고 있다면, 임차인의 보증금보다 국세나 지방세가 우선 변제될 수 있습니다. 2023년 4월 1일부터 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대차 개시일까지 임대인의 세금 체납 정보를 열람할 수 있게 되었습니다. 계약 전 임대인에게 요청하거나, 임대인에게 동의를 받아 직접 확인하세요.

• 확인 방법: 관할 세무서나 주민센터에서 발급 가능.

임대인 신분증 진위 여부 확인

계약 당사자가 실제 소유주 본인인지 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 위조 신분증을 사용하거나 대리인이 계약하는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

• 확인 방법:
  • 정부 24 앱이나 웹사이트에서 **'신분증 진위확인 서비스'** 이용.
  • **경찰청 112 앱**의 '신분증 진위확인' 기능 이용.
  • 대리인과 계약 시: 위임장(인감증명서 첨부), 대리인 신분증, 임대인 인감도장 등을 반드시 확인. 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인하는 것이 가장 안전합니다.

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2. 임대인 사고 이력 조회: '악성 임대인' 미리 걸러내기!

최근 전세 사기 피해가 급증하면서, 피해 확산을 막기 위해 정부는 **'악성 임대인' 정보를 공개하고 피해 이력을 조회할 수 있는 시스템**을 마련했습니다. 이는 임차인에게 매우 강력한 방패가 될 수 있으니 적극 활용하세요!

 

 

 

악성 임대인 명단 공개 및 조회

국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 악성 임대인의 명단을 공개하고 있습니다. 이는 전세 계약 전 임대인의 신뢰도를 가늠할 수 있는 중요한 정보입니다.

• 조회 방법:
  • **안심전세포털 (www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp)** 접속.
  • '임대인 정보 조회' 또는 '악성 임대인 명단' 메뉴 확인.
• **주의사항:** 명단 공개는 법적 절차와 개인정보 보호 문제로 인해 대상자가 제한적일 수 있습니다. 공개된 명단에 없더라도 100% 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

안심전세포털에서 악성 임대인 명단을 조회하여 혹시 모를 위험을 미리 감지하세요.

전세 사기 피해 이력 조회 (2024년 5월 27일부터 시행!)

보다 강화된 정보 제공을 위해, 2024년 5월 27일부터는 **임대인의 전세 사기 관련 피해 이력을 직접 조회할 수 있는 시스템이 도입**되었습니다. 이는 임차인이 임대인의 과거 '사기 전과'를 확인하고 계약을 결정하는 데 큰 도움이 됩니다.

• 조회 대상: 주택도시보증공사(HUG), 한국자산관리공사(캠코), 대한주택보증(DHP) 등 공공기관이 확인한 전세 사기 가담자 또는 피해를 발생시킨 임대인 정보.
• 조회 방법:
  • **안심전세포털** 접속 후 '임대인 정보 조회' 메뉴.
  • **신분증(주민등록증, 운전면허증 등)**을 지참하고 **공공기관 방문** (예: HUG 영업지사, 한국부동산원 지사, 국토부 주택도시기금 수탁은행 지점 등).
• **필요 서류:** 임대차 계약 예정 또는 체결한 주택의 등기부등본, 임대차 계약서(예정인 경우 생략 가능), 신분증 등.
• 핵심: 임대차 계약 전후 모두 조회 가능하며, 계약 체결 전에도 집주인의 동의 없이 임차인이 직접 조회할 수 있도록 개선되었습니다. 이는 임차인의 정보 접근권을 강화한 매우 중요한 변화입니다.

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3. 보증금 안전을 위한 추가적인 방어막

임대인 정보 조회 외에도 전세 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수적인 절차들이 있습니다.

전세 보증금 반환 보증보험 가입

가장 강력하고 확실한 안전장치입니다. 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 대신 보증금을 임차인에게 지급해 주는 제도입니다.

• 보증료가 발생하지만, 보증금을 지키는 데는 가장 효과적입니다.
• 특정 요건(주택 가격, 선순위 채무 비율 등)을 충족해야 가입할 수 있으므로, 계약 전 해당 주택의 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
• 확인 방법: HUG 전세금반환보증 앱, 안심전세포털, 또는 보증기관 상담.

전세 보증금 반환 보증보험은 내 보증금을 지키는 든든한 방패입니다.

전입신고 및 확정일자 받기

대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다. 전입신고는 해당 주택에 거주하는 사실을 알리는 것이고, 확정일자는 계약서가 법적으로 유효한 날짜를 받았다는 것을 증명합니다. 이를 통해 만약 주택이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 다른 채무자보다 우선해서 변제받을 권리(우선변제권)를 가질 수 있습니다.

• 전입신고: 잔금일 또는 이사 당일 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신청.
• 확정일자: 전입신고 시 주민센터에서 동시에 받을 수 있으며, 등기소나 인터넷등기소에서도 가능. 계약서 원본에 확정일자 도장을 받아야 합니다.

주택 인도 및 점유

실제로 해당 주택에 입주하여 점유해야 대항력이 발생합니다. 전입신고와 확정일자, 그리고 실제 거주가 모두 충족되어야 합니다.

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4. 공인중개사 선택도 중요해요!

신뢰할 수 있는 공인중개사를 만나는 것도 전세 사기를 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 중개사가 임대인의 정보를 숨기거나, 위험한 계약을 종용하는 경우도 있습니다.

• **정식 등록 여부 확인:** 공인중개사 자격증과 등록증을 확인하고, 관할 지자체나 한국공인중개사협회에서 정식으로 등록된 중개사인지 확인합니다.
• **계약 전 정보 공유:** 계약 전 등기부등본 등 중요 정보를 투명하게 공유하고 설명해 주는지 확인합니다.
• **책임감 있는 태도:** 계약 과정에서 의심스러운 부분이 발생했을 때, 임차인의 입장에서 적극적으로 문제를 해결하려는 태도를 보이는지 살펴봅니다.

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결어

전세 사기는 피해액이 커서 한 번 당하면 회복하기가 매우 어렵습니다. 하지만 위에서 알려드린 방법들을 꼼꼼히 확인하고 철저하게 준비한다면 충분히 예방할 수 있습니다. 특히 **임대인 및 임차인 사고 이력 조회**와 **전세 보증금 반환 보증보험**은 내 보증금을 지키는 가장 강력한 방어막이니 꼭 활용하시길 바랍니다.

내 소중한 보증금, 스스로 지키는 것이 가장 중요합니다. 

참고:

• 안심전세포털: www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp
• 대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr
• 정부24: www.gov.kr
• 주택도시보증공사(HUG) 고객센터: 1566-9009

Disclaimer: 이 블로그 글에 포함된 정보는 작성일(2025년 6월 2일) 기준이며, 관련 법규나 제도는 변경될 수 있습니다. 정확한 정보는 관련 기관의 최신 공지사항을 확인하시거나 전문가의 상담을 받는 것이 가장 정확합니다.